[BF Club] Louer ou Acheter

[NicolasU]

Dans sa dernière vidéo, Ben Felix ajoute une pierre au débat Louer vs Acheter sa résidence principale.

En résumé :

• « Homes are terrible investments » (ça dit les termes dès l’intro)

• Biais de saillance : comme l’achat d’une maison est conséquent (engagement sur 20 ans, négociation avec le vendeur, pression sociale), les investisseurs tendent à se focaliser à tort sur cet actif, convaincus qu’ils ne trouveront pas de meilleure opportunité

• Il y a un coût d’opportunité de 3% d’avoir de l’argent investi dans une maison plutôt que dans des actions

• De nombreux frais restent cachés (ou tout du moins négligés par les investisseurs) : travaux, taxes, dépréciation du bâtiment… ~2-3% par an

• Ainsi, entre le coût d’opportunité et les frais cachés (~5 %), sans considérer le coût de l’emprunt, si ([Prix du bien] × 5 % / 12) > loyer, alors être propriétaire revient plus cher que louer.

  • Ex : au Canada, le prix moyen d’un bien est de 513k CAD. Donc être propriétaire a un « coût » mensuel de 513k x 5% / 12 = 2,1k CAD, similaire au loyer canadien moyen. Actuellement au Canada l’impact financier entre être propriétaire et être locataire est équivalent
  • J’ai fait la simu sur Paris : Prix du m² = 9468€ → « coût » = 39.45€, alors que le loyer au m² est de 31,9€. Donc à Paris cela coûte cher d’être propriétaire (je parie que vous ne le saviez pas)

• BF critique les études comparant le patrimoine des locataires vs des propriétaires :

  • les propriétaires sont majoritairement plus vieux et les locataires plus jeunes
  • les locataires sont souvent des gens incapables d’acheter, et donc incapables d’investir en actions
  • déjà traité dans une autre vidéo, le bonheur d’être propriétaire n’est pas significatif

• Il y a un équilibre à trouver au niveau des impôts (comme d’hab), car avoir un revenu et une épargne conséquents peuvent avoir un impact sur les prélèvements (au Canada en tout cas) : « taxable investors with high incomes who want large and more expensive homes may be better off owning »

• BF admet qu’être propriétaire force l’épargne, et on est moins tenté de vendre sa maison en cas de crise que ses actions

Ce n’est pas qu’en France que les propriétaires sont millionnaires

Par contre, j’ai relevé un incohérence dans sa vidéo :

• Il dit qu’au Canada le real return de l’immo entre 1974 et 2024 est ~2%
• Ensuite il cite l’étude The Rate of Return on Everything, 1870–2015 en disant que worldwide l’immo a eu un real return de 1% et les stocks de 5%. Mais dans l’étude ils disent au contraire que le rendement de l’immo et des stocks sont semblables…
• Après je pense que l’on peut discuter du fait qu’on est rarement investi worldwide en immo, donc cela rend la comparaison pas très pertinente… mais on comprend l’idée

[MarineH]

Ce sujet est passionnant, ça va tellement à l’encontre de la « sagesse populaire ». On voit ici directement les conséquences d’un cruel manque d’éducation financière : pour beaucoup, acheter sa RP c’est le but d’accumuler de l’argent. Ils n’ont pas conscience des autres options.

En plus du biais de saillance, il y a aussi le biais de stabilité qui joue beaucoup : un actif semble moins risqué parce que ses variations sont peu visibles ou peu fréquentes. C’est pas comme les actions, où tu vois en temps réel un petit chiffre rouge ou vert.

[vincent.p]

Cachez cette volatilité que je ne saurais voir !

[Julie]

Super intéressant ! J’adore quand les idées reçues se font dégommer…
On arrive, on arrive, avec la leçon d’intro sur l’immobilier…

[RogerRabbit]

Il y a quand même un aspect qui me semble clef pour les propriétaires et que je ne vois pas mentionné ici, c’est qu’on investit un actif tangible et avec une vraie valeur intrinsèque (pas forcément en adéquation avec son prix de vente cela dit).
C’est souvent l’argument qu’on me donne pour être proprio d’ailleurs, « quoiqu’il arrive, au moins j’ai un toit sur la tête ». J’y vois un corollaire : « historiquement l’immobilier bat légèrement l’inflation ».

J’avais passé un temps fou à faire un fichier excel pour comparer, d’un point de vue purement « performance », l’achat VS la location.
C’est extrêmement imparfait, car il faut évaluer à la louche plusieurs variables à impact exponentiel (revalorisation du bien / augmentation du loyer / etc…). Et encore, j’ai pas simulé la probabilité d’un rachat de prêt.
L’idée de la simulation étant que le surplus d’argent pendant la phase de remboursement du prêt (+ frais initiaux) est placé à un certain rendement paramétrable.
Au fur et à mesure, l’option « achat » rattrape et dépasse l’option « location » sur ce qu’il est possible de placer, et fini toujours pas dépasser en patrimoine net.

Dans mon cas (faible loyer par rapport au bien), et en prenant des paramètres pourtant pas mal en faveur de l’achat (mais en évaluant à la grosse louche le prix du bien), je tombe sur 40+ années avant que achat > location, avec les taux actuels.

[Cyphr]

J’ai vu passer la vidéo, content de lire un peu les réactions ici.
J’apporte ma (beaucoup trop longue) pierre à la discussion :

D’après mes constatations sur le monde « réel » et la théorie, il y a d’abord une différence de vie, entre la personne qui veut rester mobile, souple, et ne surtout pas s’ancrer dans un investissement peu liquide, sachant aussi que pour beaucoup de personnes l’achat d’une RP n’est pas un investissement (je ne pense pas non plus qu’il faille le voir ainsi), mais une sécurité et une protection en effet, principalement une fois arrivé à la retraite.
Car la théorie fonctionne si le « renter » est conscient du long terme et le prépare dès le début.
Et encore faut-il avoir les moyen de cet emprunt ou de dégager de l’épargne, évidemment si de faibles revenus couvrent à peine les besoins vitaux en louant, c’est malheureux mais il n’y a pas de choix ou de réflexion possible…

Ben rapporte lui-même à environ 16:57

Même si elles connaissaient le potentiel d’investissement final entre louer et acheter, très peu de personnes sont assez disciplinées pour investir la différence entre loyer et (mensualités de prêt + coûts liés au fait d’être propriétaire). Et encore faut-il que cela soit investi sur les actifs comme les actions, les plus rentables à long terme, mais les plus volatils, donc pour vraiment en tirer bénéfice cela doit être constant, sans émotions, long terme et pas avec une peur du risque, clairement pas le profil de la personne lambda qui ne s’intéresse pas spécialement à l’investissement actions.

J’ai un exemple personnel, qui vaut ce qu’il vaut. Je loue, je quitte mon lieu de vie, change de région ou de pays souvent, parce que mon travail de freelance le permet pratiquement et financièrement. Mais je suis « fourmi », je suis frugal et je m’intéresse à l’investissement, je « construit » mon futur petit à petit, je devrais pouvoir prendre une retraite anticipée si je le veux et avoir le cashflow pour continuer d’avoir mon lifestyle actuel, ou envisager un achat si vraiment je veux me boulonner à un endroit.

Mon frère est salarié, position stable mais il aime profiter de la vie, n’épargne vraiment pas, plutôt « cigale » donc, mais pas d’effet négatif dans l’immédiat, sauf imprévus. Il a acheté avec un prêt à 1%, grand bien lui fasse. Il a eu une opportunité de travail et a dû déménager, il a cherché à vendre pile dans la période de remontée des taux, et son prêt était encore en début de remboursement = interêts. Étant donné que les prix avaient bien monté il aurait pu quand même faire une légère plus value, mais peu, si l’on compte le différentiel de son prêt v/s s’il avait eu un loyer et épargné la différence (et c’est un prêt à 1% !). (Clairement vu son profil d’après le « Lifestyle Investing » auquel Cayas ou Ben se rapportent souvent, il faudrait effectivement qu’il soit sur un profil dynamique, mais malgré les maigres connaissances que je tente de lui transmettre, il n’aurait rien à épargner, tout cela ne fait pas le poids face aux envies de sorties, concerts, babioles, etc. )

Vu la difficulté de la vente sur la période là, on en a discuté il a fini par louer. Le cashflow entre le loyer perçu et toutes les différentes charges et emprunt liés est négatif, mais la différence ajoutée à son loyer actuel correspond peu ou prou à ce qu’il aurait dépensé chaque mois en mensualités de prêt en restant dans l’appartement, et certaines charges ne seraient pas compensées. Bref, si le prêt fini par être complètement remboursé, il aura un bien immobilier complètement avec lequel il fera ce qu’il voudra. Et en attendant il a pu saisir ses opportunités.

S’il avait revendu son bien, dans 15 ans il n’aurait clairement quasiment rien, car il ne serait pas assez discipliné pour investir la différence, cela serait crâmé.
Le coût d’opportunité par rapport à investir en actions est réel, mais encore faut-il réaliser l’opportunité.

Je pense vraiment que la vraie question ne se situe pas dans « lequel » est plus rentable à long terme, mais réellement sur un mix d’appétence au risque et de discipline d’épargne et d’investissement. Autant dire que pour la plupart des personnes, comme le dit bien Ben, acheter sera réalistiquement la meilleure chose à faire, même en terme d’investissement long terme, au vu des autres options qui ne seront très certainement pas assiduement suivies.

Le remboursement d’un prêt constitue une « épargne forcée » qui serait inexistante sinon, et donc constitue bel et bien un meilleur investissement, puisque seul investissement réel, même si par une voie annexe, et une petite assurance sur le futur pur des personnes qui ne s’y seraient pas spécialement préparées sinon.

Cf le model classique des générations précédentes en France : Vie active, Achat RP, et notre système de retraite qui assure la suite. Ça me semble un ensemble, si on enlève la RP ou le système de retraite protecteur, ça devient tendu si la personne ne s’est pas préparée autrement sur la phase de vie active, et si elle en a bien eu les moyens…

Finalement ça boucle pas mal sur le fait de savoir adapter Lifestyle, psychologie de l’individu et situation.

Cela ne remet pas du tout en cause la théorie de fond, mais tout le monde n’arrive pas forcément à appliquer qqch dont les fruits ne seront visibles que dans 25 ans, alors qu’à contrario, la personne qui achète sa RP avec un prêt a le résultat tout de suite (avec par contre si pas préparé les frais cachés de maintenances, impôts fonciers, etc. sur le long terme, mais souvent pour ces personnes il est plus facile de s’occuper des choses au fur et à mesure qu’elles se présentent que de planifier et se projeter sur des chiffres)

Bref, pardon pour le pavé, mais les enjeux de pauvreté qui vont devenir de plus en plus présents à terme pour beaucoup de personnes me rendent sensible au sujet, voyant les situations de proches.

[Cyphr]

Oups pardon pour le second post, je complète pour aller dans le sens que le fait que l’immobilier, même si historiquement n’est pas le plus intéressant, reste rentable peut être remis en question dans le futur, qui peut présenter quelques surprises, vu la courbe des âges (en tout cas en France) et de qui est propriétaire majoritairement, le marché immobilier risque de se retrouver avec une offre de plus en plus large et donc des prix de reventes (voir loyers) de moins en moins intéressants pour les investisseurs immobilier.

Aujourd’hui pour une personne se posant la question d’acheter ou louer avec une optique patrimoniale aussi, je pense que cet aspect ne doit pas être complètement ignoré dans l’équation.

[Julie]

@Cyphr Je n’ai qu’une réponse à t’apporter : inscris ton frère à Cayas
Blague à part, je suis d’accord avec beaucoup de ce que tu dis, et ça met le doigt sur une chose fondamentale : l’éducation financière.
C’est comprendre les mécanismes qui fait changer les comportements vis-à-vis des choix d’investissement. Je l’ai vu autour de moi, mais surtout sur moi : quand j’ai compris des choses, j’ai complètement changé de braquet.

Et quand je lis cette phrase, je n’ai plus du tout envie de blaguer :

@Cyphr

les enjeux de pauvreté qui vont devenir de plus en plus présents à terme pour beaucoup de personnes me rendent sensible au sujet, voyant les situations de proches.

Je ressens la même chose à 100 %, et c’est une des raisons qui m’ont fait rejoindre Cayas. Quand je vois certaines de mes amies qui pourraient investir et ne le font pas, ou qui s’enferment dans des projets immobiliers qui leur mettent la tête pas complètement sous l’eau mais à la limite de boire la tasse, ça me donne envie de faire bouger les choses, et fort.
Je trouve ça incroyable à quel point un choix d’investissement à un moment de l’existence peut avoir un impact puissant sur la durée. Il y a un paquet de gens qui pourraient être trois fois plus à l’aise dans leur vie aujourd’hui s’ils avaient fait des choix d’investissement différents quelques années plus tôt, et qui ne le savent même pas.

Si avec ce projet, on arrive à intéresser des gens qui ne se seraient jamais intéressés à ce sujet autrement, et qu’on arrive à supprimer quelques nuits d’insomnie de gens qui se demandent comment ils vont payer ci ou ça, j’aurai le sentiment qu’on aura été utiles.

On a encore du travail.

[Nicolas]

Ultra intéressant ce résumé, merci @NicolasU

Pas mal ce simulateur pour évaluer louer vs acheter et trouver le breakeven en nombre d’années !

Affluent | Modern Wealth Management

[Cyphr]

@Julie

@Cyphr Je n’ai qu’une réponse à t’apporter : inscris ton frère à Cayas

C’est déjà fait et re-fait, j’ai flashé des capys devant leurs yeux plusieurs fois ! j’en ai parlé à lui, à sa copine, à mes ami•e•s qui ont acheté récemment une RP ou résidence secondaire, celle-ci CASH

Quel gâchis, quelle perte latente gigantesque d’ici 30 ans… Quand en parallèle ils ont préféré écouter leur « ami » CGP qui leur a plutôt bien équilibré leur allocation en terme de typologie d’actifs, mais avec des fonds à performance dégueulasse, avec des frais hauts, et sur des contrats assurances vie avec des frais de versements abyssaux sur lesquels il touche sa com…
J’en pleurais d’énervement, et pourtant ce n’est pas la première fois qu’on aborde le sujet, que j’avais conseillé au moins la lecture de ADI il y a déjà 4 ans, et maintenant de Cayas, et montré ce que je faisais pour moi-même, les raisons, les comparaisons par rapport à ce qu’offraient les banques, etc…

J’ai eu du « ça me rassure que qqn s’occupe de tout, normal qu’il soit payé pour cela » (à quel point et à quel coût pour eux !!), du « j’y comprends rien et je ne veux pas comprendre ces affaires de sous et de chiffres je n’aime pas ça », etc.

Malheureusement je ne sais pas trop comment faire pour changer cela pour eux, même si de temps en temps j’ai quand même des questions, auxquelles je réponds en leur exposant didactiquement les bonnes ressources pour apprendre.
Je crois qu’il y a aussi une réticence à l’effort d’apprendre malheureusement.

Et effectivement, ceux-là sont encore tous chanceux et pas dans la misère, mais s’ils réalisaient à quel point leur mode de vie futur va être impacté…

Pour mes parents je n’ai pas parlé de Cayas, ils ont déjà du mal à naviguer correctement sur internet… Mais à défaut d’autre chose, et parce que ça les rassure de rester chez leur assureur historique, j’ai négocié pour eux les frais sur versement à 0% (ce qui devrait être le seul taux légal, honnêtement…), et pour le reste ils ne sont qu’en fond euro (… anciennes générations, ouvriers apeurés, aucune éducation financière ou éducation supérieure, etc.), lequel a une perf moyenne.

Hors sujet par rapport au post original, pardon, mais ce facteur éducation est le cœur du sujet ici aussi effectivement il y a encore du travail…

[Bobby]

Bonjour @Cyphr

Rassurez vous, vous n’êtes pas seul.

Au moment de la remontée des taux en 2022 j’ai eu une discussion avec mon entourage afin de dissuader l’accélération d’un remboursement d’emprunt à 1% pour placer cette somme sur Livret / CAT.

Si mathématiquement j’ai pu convaincre, il demeure que psychologiquement je n’ai pas su trouver les bons leviers. Résultat remboursement anticipé.

Bonne journée

[Cyphr]

Merci, bon courage de votre côté aussi sur ces enjeux alors !

Très bonne journée à vous également.

[RogerRabbit]

@Cyphr

Malheureusement je ne sais pas trop comment faire pour changer cela pour eux

C’est (très) frustrant, mais malheureusement il est impossible d’aider quelqu’un qui n’a pas envie d’être aidé
Tu peux planter des graines avec l’espoir que ça pousse, mais la vie de la plante est souvent en dehors de ta zone d’influence.

@Cyphr

J’ai eu du « ça me rassure que qqn s’occupe de tout, normal qu’il soit payé pour cela » (à quel point et à quel coût pour eux !!), du « j’y comprends rien et je ne veux pas comprendre ces affaires de sous et de chiffres je n’aime pas ça », etc.

Je trouve ça tout à fait légitime et pas nécessairement lié à un manque de connaissances / compétences pour le coup.

C’est exaspérant dans la vie de voir le potentiel et ce qui en est fait, mais peut-être que pour certains le coût en numéraire est inférieur au coût psychologique.
Investir sur les marchés financiers (même sur un ETF monde) et tenir la barque quand ça tangue et que tous les réseaux sociaux disent que c’est la fin du monde, ça a un coût (psychologique).
Ne pas faire « comme tout le monde » en France, à savoir tout mettre dans l’immobilier, ça a un coût psychologique et sociétal.
Et pour le coup, je trouve que c’est un des seuls intérêts d’un CGP à commission. Être un rempart entre les investissements et les décisions pleines de biais cognitifs.
Pour ma part, je trouve que le coût d’un CGP sur toute une vie d’investissement est ridiculement élevé (en tout cas ce qu’on m’a proposé), mais c’est parce que j’ai fait les calculs avec un tableur et que j’ai la quasi certitude que j’arriverai à faire mieux en investissant le temps et l’effort nécessaire.
J’entends que tout le monde n’a pas envie ne serait-ce que de faire les calculs, puis de se former sur un sujet où ils ne connaissent rien, voire où il y a un blocage psychologique selon les milieux où tu as grandi.

[Cyphr]

Je partage votre analyse, le facteur émotionnel/psychologique/sociologique n’est pas a négliger, et je suis d’accord que ces inquiétudes sont légitimes et qu’un CGP peut aider à cela.

Après, même sans faire seul, et en étant d’accord de payer en partie pour ne pas avoir à gérer, je pense qu’une gestion pilotée sans frais de versements, investis en etfs diversifiés actions, oblig, voir commodities, REIT, SCPI, Private Equity comme de plus en plus le font, en fonction du profil du souscripteur sont sans doute plus profitables au client, d’autant plus que c’est possible à partir de petits montants.

Même si beaucoup sont sur AV ou PER (souvent les produits davantage prescrits par les CGP aussi par ailleurs) il en existe sur PEA et CTO, et je pense qu’un entretien téléphonique gratuit avec ces courtiers en ligne peut largement autant servir qu’un CGP.

Je n’ai pas d’expérience personnelle sur cela, mais il suffit de comparer les frais de versement, gestion, et les supports choisis pour se faire une idée de ce qu’il peut advenir…

Bien sûr, l’idéal en terme de retour sur investissement est toujours de faire l’effort d’investir son temps à se former soi-même.

[RogerRabbit]

@Cyphr

Après, même sans faire seul, et en étant d’accord de payer en partie pour ne pas avoir à gérer, je pense qu’une gestion pilotée sans frais de versements, investis en etfs diversifiés actions, oblig, voir commodities, REIC, SCPI, Private Equity comme de plus en plus le font, en fonction du profil du souscripteur sont sans doute plus profitables au client, d’autant plus que c’est possible à partir de petits montants.

Sur le principe je suis d’accord (enfin probablement sans REIT/Private equity), mais rien qu’avec cette phrase, tu penses avoir perdu combien de personnes dans ton entourage ?

@Cyphr

Même si beaucoup sont sur AV ou PER (souvent les produits davantage prescrits par les CGP aussi par ailleurs) il en existe sur PEA et CTO, et je pense qu’un entretien téléphonique gratuit avec ces courtiers en ligne peut largement autant servir qu’un CGP.

Même question pour celle là
Et pourtant on parle de la base hein, mais pour avoir commencé à former quelques personnes autour de moi, on oublie vite à quel point c’est nébuleux et angoissant quand on n’y connait rien.

D’un point de vue performance pure, y’a pas photo.
Mais déjà être sur une AV pilotée, c’est un pas que beaucoup ne franchiront jamais, et je les comprends. Alors un PEA/CTO…

[Cyphr]

Oui je suis d’accord pour les REIT et PE, qui ne me convainquent pas beaucoup non plus.
Juste pour dire que c’est diversifié. (et pas juste avec 25 produits structurés complètement opaques et chargés que les CGP adorent conseiller, si j’en crois les retours. Même si un produit structuré peut encourager qqn de frileux à avoir un peu plus de rendement en étant moins effrayant a priori, dans le fond à travers les mécanismes en place, c’est toujours plus de frais et rien d’autre, mais c’est un autre débat)

Évidemment je n’aborderais pas cela avec ces phrases auprès de mon entourage, comme vous dites c’est nébuleux et tout de suite angoissant quand on détaille un peu trop vite.
Mais pour quelqu’un qui consulte déjà ou pense consulter un Conseiller de Gestion de Patrimoine, l’enveloppe Assurance Vie étant sans doute la plus connue après livret A, juste informer cette personne qu’il y a des gestions pilotées en ligne à frais bien moindre qu’un CGP et qui seront meilleurs juste par ce fait. Éventuellement de donner de simples exemples, sans rentrer dans le pourquoi du comment avec du jargon, la gestion pilotée étant faite pour éviter d’avoir à s’y plonger justement.

C’est pas gagné en tout cas ! On espère que Cayas aura son petit effet, même si je doute que beaucoup de ces personnes que ne veulent pas s’intéresser un tout petit peu à quelque forme d’investissement que ce soit poussent bien loin… aussi ludique, didactique et bien foutu que soit Cayas

[vincent.p]

Mon espoir, c’est un changement de culture progressif.

• Les pionniers un peu nerds comme vous s’intéressent à Cayas parce qu’on essaie de dire des choses plus intéressantes que la moyenne, avec un angle sur l’allocation d’actifs et l’accomplissement de projets de vie.
• Ils constatent que les outils de modélisation et les parcours pédagogiques qu’on propose permettent de répondre à ces questions difficiles de manière raisonnable pour un particulier. Leurs retours nous aident à améliorer l’outil.
• Ils en parlent à un cercle de connaissances un peu moins nerd.
• Cette nouvelle cohorte nous aide à mieux cerner les besoins des « vrais gens » et à déceler les levier qui font tilt pour s’intéresser à la finance personnelle (mon feeling est que notre approche centrée sur l’accomplissement de projets de vie est propice à ça)
• Rebelote plusieurs fois.

End game :

• Une population plus éduquée, capable de prendre le juste niveau de risque et dotée d’outils pour le faire sans se prendre trop le chou
• Disparition graduelle des prédateurs financiers, pour ne garder que les conseillers qui apportent de la valeur, à un juste prix, à ceux qui en ont besoin.
• Satisfaction d’avoir fait oeuvre utile (en ramassant de la thune au passage, j’assume).

[Eudes]

Je trouve ce simulateur un peu trop simpliste : il ne prend pas en compte l’investissement potentiel de la différence entre le coût total de l’achat (mensualités, taxes, entretien…) et le loyer — souvent en faveur de ce dernier, sauf si on s’installe dans la Creuse

Cela dit, à mes yeux, le principal intérêt du crédit immo reste l’effet d’“épargne forcée”. Dans la pratique, beaucoup dépenseraient cette différence au lieu de l’investir… sauf, probablement, les personnes présentes ici

Je recommande plutôt ce simulateur, que je trouve plus complet :

Comparateur d'achat et de location immobilière

[Benoit]

@Julie

On arrive, on arrive, avec la leçon d’intro sur l’immobilier…

J’attends en effet cette leçon avec impatience.

En attendant, ma synthèse :
L’immobilier physique, un mal (souvent) nécessaire.

Voici les éléments qui nourrissent ma réflexion :

1. La leçon Tetris − « Assemblons le puzzle » :

   Il n’y a pas que les actifs financiers dans la vie. La résidence principale est un gros morceau du patrimoine de nombreuses personnes. Comment en tenir compte ?

2. Dans une phase d’accumulation, je voix trois grands moyens de constituer un capital qui a des chances de compléter un jour la retraite par répartition :
   • Épargner une somme significative.
   • Posséder des parts de sa propre entreprise.
   • Utiliser le levier.
   En France notamment, de nombreuses personnes parviendront difficilement à exploiter les deux premiers moyens. L’immobilier est le moyen privilégié d’utiliser le troisième, avec un levier très important, voire infini. Si on ne souhaite pas acheter sa résidence principale, l’investissement locatif semble incoutournable dans certains cas.

3. Une fois l’immobilier incorporé dans un patrimoine, l’arbitrage peut être coûteux, du fait des frais et du frottement fiscal. Faisant contre mauvaise fortune bon cœur, Big ERN reconnaît (SWR #36) qu’un parc immobilier bien maîtrisé peut aussi être un atout en phase de consommation, et discute différents scénarios. Avec les Bogleheads, il n’hésite pas cependant à reconnaître que cet investissement est loin d’être passif.

4. La leçon Inventaire − Faire ses classes semble pourtant exclure l’immobilier physique du portefeuille, dès le premier critère :

   On peut investir pour de vrai, facilement et pas cher.

[vincent.p]

Oui, l’immobilier est très particulier parce que ça peut être un investissement avec un taux de levier absurde, mais où le rendement est partiellement garanti par l’autoconsommation, où la dette n’est pas aisément exigible par le prêteur et qui nous force à assurer indirectement une partie de notre capital humain.

On tordra un peu la contrainte « pour de vrai, facilement et pas cher » pour lui faire un peu de place.

Le plus populaire des investissements est paradoxalement le plus complexe. La leçon immobilier du parcours « faire ses classes » sera une introduction, il faudra un parcours dédié à cette classe d’actif.