[BF Club] Louer ou Acheter

Dans sa derniÚre vidéo, Ben Felix ajoute une pierre au débat Louer vs Acheter sa résidence principale.

En résumé :

  • « Homes are terrible investments Â» (ça dit les termes dĂšs l’intro)

  • Biais de saillance : comme l’achat d’une maison est consĂ©quent (engagement sur 20 ans, nĂ©gociation avec le vendeur, pression sociale), les investisseurs tendent Ă  se focaliser Ă  tort sur cet actif, convaincus qu’ils ne trouveront pas de meilleure opportunitĂ©

  • Il y a un coĂ»t d’opportunitĂ© de 3% d’avoir de l’argent investi dans une maison plutĂŽt que dans des actions

  • De nombreux frais restent cachĂ©s (ou tout du moins nĂ©gligĂ©s par les investisseurs) : travaux, taxes, dĂ©prĂ©ciation du bĂątiment
 ~2-3% par an

  • Ainsi, entre le coĂ»t d’opportunitĂ© et les frais cachĂ©s (~5 %), sans considĂ©rer le coĂ»t de l’emprunt, si ([Prix du bien] × 5 % / 12) > loyer, alors ĂȘtre propriĂ©taire revient plus cher que louer.

    • Ex : au Canada, le prix moyen d’un bien est de 513k CAD. Donc ĂȘtre propriĂ©taire a un « coĂ»t Â» mensuel de 513k x 5% / 12 = 2,1k CAD, similaire au loyer canadien moyen. Actuellement au Canada l’impact financier entre ĂȘtre propriĂ©taire et ĂȘtre locataire est Ă©quivalent
    • J’ai fait la simu sur Paris : Prix du mÂČ = 9468€ → « coĂ»t Â» = 39.45€, alors que le loyer au mÂČ est de 31,9€. Donc Ă  Paris cela coĂ»te cher d’ĂȘtre propriĂ©taire (je parie que vous ne le saviez pas)
  • BF critique les Ă©tudes comparant le patrimoine des locataires vs des propriĂ©taires :

    • les propriĂ©taires sont majoritairement plus vieux et les locataires plus jeunes
    • les locataires sont souvent des gens incapables d’acheter, et donc incapables d’investir en actions
    • dĂ©jĂ  traitĂ© dans une autre vidĂ©o, le bonheur d’ĂȘtre propriĂ©taire n’est pas significatif
  • Il y a un Ă©quilibre Ă  trouver au niveau des impĂŽts (comme d’hab), car avoir un revenu et une Ă©pargne consĂ©quents peuvent avoir un impact sur les prĂ©lĂšvements (au Canada en tout cas) : « taxable investors with high incomes who want large and more expensive homes may be better off owning Â»

  • BF admet qu’ĂȘtre propriĂ©taire force l’épargne, et on est moins tentĂ© de vendre sa maison en cas de crise que ses actions

:national_park: Ce n’est pas qu’en France que les propriĂ©taires sont millionnaires

Par contre, j’ai relevĂ© un incohĂ©rence dans sa vidĂ©o :

  • Il dit qu’au Canada le real return de l’immo entre 1974 et 2024 est ~2%
  • Ensuite il cite l’étude The Rate of Return on Everything, 1870–2015 en disant que worldwide l’immo a eu un real return de 1% et les stocks de 5%. Mais dans l’étude ils disent au contraire que le rendement de l’immo et des stocks sont semblables

  • AprĂšs je pense que l’on peut discuter du fait qu’on est rarement investi worldwide en immo, donc cela rend la comparaison pas trĂšs pertinente
 mais on comprend l’idĂ©e
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Ce sujet est passionnant, ça va tellement Ă  l’encontre de la « sagesse populaire Â». On voit ici directement les consĂ©quences d’un cruel manque d’éducation financiĂšre : pour beaucoup, acheter sa RP c’est le but d’accumuler de l’argent. Ils n’ont pas conscience des autres options.

En plus du biais de saillance, il y a aussi le biais de stabilitĂ© qui joue beaucoup : un actif semble moins risquĂ© parce que ses variations sont peu visibles ou peu frĂ©quentes. C’est pas comme les actions, oĂč tu vois en temps rĂ©el un petit chiffre rouge ou vert.

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Cachez cette volatilité que je ne saurais voir ! :grin:

Super intĂ©ressant ! J’adore quand les idĂ©es reçues se font dĂ©gommer
 :relieved_face:
On arrive, on arrive, avec la leçon d’intro sur l’immobilier


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Il y a quand mĂȘme un aspect qui me semble clef pour les propriĂ©taires et que je ne vois pas mentionnĂ© ici, c’est qu’on investit un actif tangible et avec une vraie valeur intrinsĂšque (pas forcĂ©ment en adĂ©quation avec son prix de vente cela dit).
C’est souvent l’argument qu’on me donne pour ĂȘtre proprio d’ailleurs, « quoiqu’il arrive, au moins j’ai un toit sur la tĂȘte Â». J’y vois un corollaire : « historiquement l’immobilier bat lĂ©gĂšrement l’inflation Â».

J’avais passĂ© un temps fou Ă  faire un fichier excel pour comparer, d’un point de vue purement « performance Â», l’achat VS la location.
C’est extrĂȘmement imparfait, car il faut Ă©valuer Ă  la louche plusieurs variables Ă  impact exponentiel (revalorisation du bien / augmentation du loyer / etc
). Et encore, j’ai pas simulĂ© la probabilitĂ© d’un rachat de prĂȘt.
L’idĂ©e de la simulation Ă©tant que le surplus d’argent pendant la phase de remboursement du prĂȘt (+ frais initiaux) est placĂ© Ă  un certain rendement paramĂ©trable.
Au fur et Ă  mesure, l’option « achat Â» rattrape et dĂ©passe l’option « location Â» sur ce qu’il est possible de placer, et fini toujours pas dĂ©passer en patrimoine net.

Dans mon cas (faible loyer par rapport au bien), et en prenant des paramĂštres pourtant pas mal en faveur de l’achat (mais en Ă©valuant Ă  la grosse louche le prix du bien), je tombe sur 40+ annĂ©es avant que achat > location, avec les taux actuels.

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J’ai vu passer la vidĂ©o, content de lire un peu les rĂ©actions ici.
J’apporte ma (beaucoup trop longue) pierre à la discussion :

D’aprĂšs mes constatations sur le monde « rĂ©el Â» et la thĂ©orie, il y a d’abord une diffĂ©rence de vie, entre la personne qui veut rester mobile, souple, et ne surtout pas s’ancrer dans un investissement peu liquide, sachant aussi que pour beaucoup de personnes l’achat d’une RP n’est pas un investissement (je ne pense pas non plus qu’il faille le voir ainsi), mais une sĂ©curitĂ© et une protection en effet, principalement une fois arrivĂ© Ă  la retraite.
Car la thĂ©orie fonctionne si le « renter Â» est conscient du long terme et le prĂ©pare dĂšs le dĂ©but.
Et encore faut-il avoir les moyen de cet emprunt ou de dĂ©gager de l’épargne, Ă©videmment si de faibles revenus couvrent Ă  peine les besoins vitaux en louant, c’est malheureux mais il n’y a pas de choix ou de rĂ©flexion possible


Ben rapporte lui-mĂȘme Ă  environ 16:57

MĂȘme si elles connaissaient le potentiel d’investissement final entre louer et acheter, trĂšs peu de personnes sont assez disciplinĂ©es pour investir la diffĂ©rence entre loyer et (mensualitĂ©s de prĂȘt + coĂ»ts liĂ©s au fait d’ĂȘtre propriĂ©taire). Et encore faut-il que cela soit investi sur les actifs comme les actions, les plus rentables Ă  long terme, mais les plus volatils, donc pour vraiment en tirer bĂ©nĂ©fice cela doit ĂȘtre constant, sans Ă©motions, long terme et pas avec une peur du risque, clairement pas le profil de la personne lambda qui ne s’intĂ©resse pas spĂ©cialement Ă  l’investissement actions.

J’ai un exemple personnel, qui vaut ce qu’il vaut. Je loue, je quitte mon lieu de vie, change de rĂ©gion ou de pays souvent, parce que mon travail de freelance le permet pratiquement et financiĂšrement. Mais je suis « fourmi Â», je suis frugal et je m’intĂ©resse Ă  l’investissement, je « construit Â» mon futur petit Ă  petit, je devrais pouvoir prendre une retraite anticipĂ©e si je le veux et avoir le cashflow pour continuer d’avoir mon lifestyle actuel, ou envisager un achat si vraiment je veux me boulonner Ă  un endroit.

Mon frĂšre est salariĂ©, position stable mais il aime profiter de la vie, n’épargne vraiment pas, plutĂŽt « cigale Â» donc, mais pas d’effet nĂ©gatif dans l’immĂ©diat, sauf imprĂ©vus. Il a achetĂ© avec un prĂȘt Ă  1%, grand bien lui fasse. Il a eu une opportunitĂ© de travail et a dĂ» dĂ©mĂ©nager, il a cherchĂ© Ă  vendre pile dans la pĂ©riode de remontĂ©e des taux, et son prĂȘt Ă©tait encore en dĂ©but de remboursement = interĂȘts. Étant donnĂ© que les prix avaient bien montĂ© il aurait pu quand mĂȘme faire une lĂ©gĂšre plus value, mais peu, si l’on compte le diffĂ©rentiel de son prĂȘt v/s s’il avait eu un loyer et Ă©pargnĂ© la diffĂ©rence (et c’est un prĂȘt Ă  1% !). (Clairement vu son profil d’aprĂšs le « Lifestyle Investing Â» auquel Cayas ou Ben se rapportent souvent, il faudrait effectivement qu’il soit sur un profil dynamique, mais malgrĂ© les maigres connaissances que je tente de lui transmettre, il n’aurait rien Ă  Ă©pargner, tout cela ne fait pas le poids face aux envies de sorties, concerts, babioles, etc. )

Vu la difficultĂ© de la vente sur la pĂ©riode lĂ , on en a discutĂ© il a fini par louer. Le cashflow entre le loyer perçu et toutes les diffĂ©rentes charges et emprunt liĂ©s est nĂ©gatif, mais la diffĂ©rence ajoutĂ©e Ă  son loyer actuel correspond peu ou prou Ă  ce qu’il aurait dĂ©pensĂ© chaque mois en mensualitĂ©s de prĂȘt en restant dans l’appartement, et certaines charges ne seraient pas compensĂ©es. Bref, si le prĂȘt fini par ĂȘtre complĂštement remboursĂ©, il aura un bien immobilier complĂštement avec lequel il fera ce qu’il voudra. Et en attendant il a pu saisir ses opportunitĂ©s.

S’il avait revendu son bien, dans 15 ans il n’aurait clairement quasiment rien, car il ne serait pas assez disciplinĂ© pour investir la diffĂ©rence, cela serait crĂąmĂ©.
Le coĂ»t d’opportunitĂ© par rapport Ă  investir en actions est rĂ©el, mais encore faut-il rĂ©aliser l’opportunitĂ©.

Je pense vraiment que la vraie question ne se situe pas dans « lequel Â» est plus rentable Ă  long terme, mais rĂ©ellement sur un mix d’appĂ©tence au risque et de discipline d’épargne et d’investissement. Autant dire que pour la plupart des personnes, comme le dit bien Ben, acheter sera rĂ©alistiquement la meilleure chose Ă  faire, mĂȘme en terme d’investissement long terme, au vu des autres options qui ne seront trĂšs certainement pas assiduement suivies.

Le remboursement d’un prĂȘt constitue une « Ă©pargne forcĂ©e Â» qui serait inexistante sinon, et donc constitue bel et bien un meilleur investissement, puisque seul investissement rĂ©el, mĂȘme si par une voie annexe, et une petite assurance sur le futur pur des personnes qui ne s’y seraient pas spĂ©cialement prĂ©parĂ©es sinon.

Cf le model classique des gĂ©nĂ©rations prĂ©cĂ©dentes en France : Vie active, Achat RP, et notre systĂšme de retraite qui assure la suite. Ça me semble un ensemble, si on enlĂšve la RP ou le systĂšme de retraite protecteur, ça devient tendu si la personne ne s’est pas prĂ©parĂ©e autrement sur la phase de vie active, et si elle en a bien eu les moyens


Finalement ça boucle pas mal sur le fait de savoir adapter Lifestyle, psychologie de l’individu et situation.

Cela ne remet pas du tout en cause la thĂ©orie de fond, mais tout le monde n’arrive pas forcĂ©ment Ă  appliquer qqch dont les fruits ne seront visibles que dans 25 ans, alors qu’à contrario, la personne qui achĂšte sa RP avec un prĂȘt a le rĂ©sultat tout de suite (avec par contre si pas prĂ©parĂ© les frais cachĂ©s de maintenances, impĂŽts fonciers, etc. sur le long terme, mais souvent pour ces personnes il est plus facile de s’occuper des choses au fur et Ă  mesure qu’elles se prĂ©sentent que de planifier et se projeter sur des chiffres)

Bref, pardon pour le pavé, mais les enjeux de pauvreté qui vont devenir de plus en plus présents à terme pour beaucoup de personnes me rendent sensible au sujet, voyant les situations de proches.

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Oups pardon pour le second post, je complĂšte pour aller dans le sens que le fait que l’immobilier, mĂȘme si historiquement n’est pas le plus intĂ©ressant, reste rentable peut ĂȘtre remis en question dans le futur, qui peut prĂ©senter quelques surprises, vu la courbe des Ăąges (en tout cas en France) et de qui est propriĂ©taire majoritairement, le marchĂ© immobilier risque de se retrouver avec une offre de plus en plus large et donc des prix de reventes (voir loyers) de moins en moins intĂ©ressants pour les investisseurs immobilier.

Aujourd’hui pour une personne se posant la question d’acheter ou louer avec une optique patrimoniale aussi, je pense que cet aspect ne doit pas ĂȘtre complĂštement ignorĂ© dans l’équation.

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@Cyphr Je n’ai qu’une rĂ©ponse Ă  t’apporter : inscris ton frĂšre Ă  Cayas :wink:
Blague Ă  part, je suis d’accord avec beaucoup de ce que tu dis, et ça met le doigt sur une chose fondamentale : l’éducation financiĂšre.
C’est comprendre les mĂ©canismes qui fait changer les comportements vis-Ă -vis des choix d’investissement. Je l’ai vu autour de moi, mais surtout sur moi : quand j’ai compris des choses, j’ai complĂštement changĂ© de braquet.

Et quand je lis cette phrase, je n’ai plus du tout envie de blaguer :

Je ressens la mĂȘme chose Ă  100 %, et c’est une des raisons qui m’ont fait rejoindre Cayas. Quand je vois certaines de mes amies qui pourraient investir et ne le font pas, ou qui s’enferment dans des projets immobiliers qui leur mettent la tĂȘte pas complĂštement sous l’eau mais Ă  la limite de boire la tasse, ça me donne envie de faire bouger les choses, et fort.
Je trouve ça incroyable Ă  quel point un choix d’investissement Ă  un moment de l’existence peut avoir un impact puissant sur la durĂ©e. Il y a un paquet de gens qui pourraient ĂȘtre trois fois plus Ă  l’aise dans leur vie aujourd’hui s’ils avaient fait des choix d’investissement diffĂ©rents quelques annĂ©es plus tĂŽt, et qui ne le savent mĂȘme pas.

Si avec ce projet, on arrive Ă  intĂ©resser des gens qui ne se seraient jamais intĂ©ressĂ©s Ă  ce sujet autrement, et qu’on arrive Ă  supprimer quelques nuits d’insomnie de gens qui se demandent comment ils vont payer ci ou ça, j’aurai le sentiment qu’on aura Ă©tĂ© utiles.

On a encore du travail.

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Ultra intéressant ce résumé, merci @NicolasU

Pas mal ce simulateur pour Ă©valuer louer vs acheter et trouver le breakeven en nombre d’annĂ©es !

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C’est dĂ©jĂ  fait et re-fait, j’ai flashĂ© des capys devant leurs yeux plusieurs fois ! j’en ai parlĂ© Ă  lui, Ă  sa copine, Ă  mes ami‱e‱s qui ont achetĂ© rĂ©cemment une RP ou rĂ©sidence secondaire, celle-ci CASH :sob:

Quel gĂąchis, quelle perte latente gigantesque d’ici 30 ans
 Quand en parallĂšle ils ont prĂ©fĂ©rĂ© Ă©couter leur « ami Â» CGP qui leur a plutĂŽt bien Ă©quilibrĂ© leur allocation en terme de typologie d’actifs, mais avec des fonds Ă  performance dĂ©gueulasse, avec des frais hauts, et sur des contrats assurances vie avec des frais de versements abyssaux sur lesquels il touche sa com

J’en pleurais d’énervement, et pourtant ce n’est pas la premiĂšre fois qu’on aborde le sujet, que j’avais conseillĂ© au moins la lecture de ADI il y a dĂ©jĂ  4 ans, et maintenant de Cayas, et montrĂ© ce que je faisais pour moi-mĂȘme, les raisons, les comparaisons par rapport Ă  ce qu’offraient les banques, etc


J’ai eu du « Ă§a me rassure que qqn s’occupe de tout, normal qu’il soit payĂ© pour cela Â» (Ă  quel point et Ă  quel coĂ»t pour eux !!), du « j’y comprends rien et je ne veux pas comprendre ces affaires de sous et de chiffres je n’aime pas ça Â», etc.

Malheureusement je ne sais pas trop comment faire pour changer cela pour eux, mĂȘme si de temps en temps j’ai quand mĂȘme des questions, auxquelles je rĂ©ponds en leur exposant didactiquement les bonnes ressources pour apprendre.
Je crois qu’il y a aussi une rĂ©ticence Ă  l’effort d’apprendre malheureusement.

Et effectivement, ceux-lĂ  sont encore tous chanceux et pas dans la misĂšre, mais s’ils rĂ©alisaient Ă  quel point leur mode de vie futur va ĂȘtre impacté 

Pour mes parents je n’ai pas parlĂ© de Cayas, ils ont dĂ©jĂ  du mal Ă  naviguer correctement sur internet
 Mais Ă  dĂ©faut d’autre chose, et parce que ça les rassure de rester chez leur assureur historique, j’ai nĂ©gociĂ© pour eux les frais sur versement Ă  0% (ce qui devrait ĂȘtre le seul taux lĂ©gal, honnĂȘtement
), et pour le reste ils ne sont qu’en fond euro (
 anciennes gĂ©nĂ©rations, ouvriers apeurĂ©s, aucune Ă©ducation financiĂšre ou Ă©ducation supĂ©rieure, etc.), lequel a une perf moyenne.

Hors sujet par rapport au post original, pardon, mais ce facteur Ă©ducation est le cƓur du sujet ici aussi effectivement il y a encore du travail


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Bonjour @Cyphr

Rassurez vous, vous n’ĂȘtes pas seul.

Au moment de la remontĂ©e des taux en 2022 j’ai eu une discussion avec mon entourage afin de dissuader l’accĂ©lĂ©ration d’un remboursement d’emprunt Ă  1% pour placer cette somme sur Livret / CAT.

Si mathĂ©matiquement j’ai pu convaincre, il demeure que psychologiquement je n’ai pas su trouver les bons leviers. RĂ©sultat remboursement anticipĂ©.

Bonne journée :wink:

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Merci, bon courage de votre cÎté aussi sur ces enjeux alors :folded_hands: !

TrÚs bonne journée à vous également.

C’est (trĂšs) frustrant, mais malheureusement il est impossible d’aider quelqu’un qui n’a pas envie d’ĂȘtre aidĂ© :confused:
Tu peux planter des graines avec l’espoir que ça pousse, mais la vie de la plante est souvent en dehors de ta zone d’influence.

Je trouve ça tout à fait légitime et pas nécessairement lié à un manque de connaissances / compétences pour le coup.

C’est exaspĂ©rant dans la vie de voir le potentiel et ce qui en est fait, mais peut-ĂȘtre que pour certains le coĂ»t en numĂ©raire est infĂ©rieur au coĂ»t psychologique.
Investir sur les marchĂ©s financiers (mĂȘme sur un ETF monde) et tenir la barque quand ça tangue et que tous les rĂ©seaux sociaux disent que c’est la fin du monde, ça a un coĂ»t (psychologique).
Ne pas faire « comme tout le monde Â» en France, Ă  savoir tout mettre dans l’immobilier, ça a un coĂ»t psychologique et sociĂ©tal.
Et pour le coup, je trouve que c’est un des seuls intĂ©rĂȘts d’un CGP Ă  commission. Être un rempart entre les investissements et les dĂ©cisions pleines de biais cognitifs.
Pour ma part, je trouve que le coĂ»t d’un CGP sur toute une vie d’investissement est ridiculement Ă©levĂ© (en tout cas ce qu’on m’a proposĂ©), mais c’est parce que j’ai fait les calculs avec un tableur et que j’ai la quasi certitude que j’arriverai Ă  faire mieux en investissant le temps et l’effort nĂ©cessaire.
J’entends que tout le monde n’a pas envie ne serait-ce que de faire les calculs, puis de se former sur un sujet oĂč ils ne connaissent rien, voire oĂč il y a un blocage psychologique selon les milieux oĂč tu as grandi.

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Je partage votre analyse, le facteur Ă©motionnel/psychologique/sociologique n’est pas a nĂ©gliger, et je suis d’accord que ces inquiĂ©tudes sont lĂ©gitimes et qu’un CGP peut aider Ă  cela.

AprĂšs, mĂȘme sans faire seul, et en Ă©tant d’accord de payer en partie pour ne pas avoir Ă  gĂ©rer, je pense qu’une gestion pilotĂ©e sans frais de versements, investis en etfs diversifiĂ©s actions, oblig, voir commodities, REIT, SCPI, Private Equity comme de plus en plus le font, en fonction du profil du souscripteur sont sans doute plus profitables au client, d’autant plus que c’est possible Ă  partir de petits montants.

MĂȘme si beaucoup sont sur AV ou PER (souvent les produits davantage prescrits par les CGP aussi par ailleurs) il en existe sur PEA et CTO, et je pense qu’un entretien tĂ©lĂ©phonique gratuit avec ces courtiers en ligne peut largement autant servir qu’un CGP.

Je n’ai pas d’expĂ©rience personnelle sur cela, mais il suffit de comparer les frais de versement, gestion, et les supports choisis pour se faire une idĂ©e de ce qu’il peut advenir


Bien sĂ»r, l’idĂ©al en terme de retour sur investissement est toujours de faire l’effort d’investir son temps Ă  se former soi-mĂȘme.

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Sur le principe je suis d’accord (enfin probablement sans REIT/Private equity), mais rien qu’avec cette phrase, tu penses avoir perdu combien de personnes dans ton entourage ? :grin:

MĂȘme question pour celle lĂ  :wink:
Et pourtant on parle de la base hein, mais pour avoir commencĂ© Ă  former quelques personnes autour de moi, on oublie vite Ă  quel point c’est nĂ©buleux et angoissant quand on n’y connait rien.

D’un point de vue performance pure, y’a pas photo.
Mais dĂ©jĂ  ĂȘtre sur une AV pilotĂ©e, c’est un pas que beaucoup ne franchiront jamais, et je les comprends. Alors un PEA/CTO


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Oui je suis d’accord pour les REIT et PE, qui ne me convainquent pas beaucoup non plus.
Juste pour dire que c’est diversifiĂ©. (et pas juste avec 25 produits structurĂ©s complĂštement opaques et chargĂ©s que les CGP adorent conseiller, si j’en crois les retours. MĂȘme si un produit structurĂ© peut encourager qqn de frileux Ă  avoir un peu plus de rendement en Ă©tant moins effrayant a priori, dans le fond Ă  travers les mĂ©canismes en place, c’est toujours plus de frais et rien d’autre, mais c’est un autre dĂ©bat)

Évidemment je n’aborderais pas cela avec ces phrases auprĂšs de mon entourage, comme vous dites c’est nĂ©buleux et tout de suite angoissant quand on dĂ©taille un peu trop vite.
Mais pour quelqu’un qui consulte dĂ©jĂ  ou pense consulter un Conseiller de Gestion de Patrimoine, l’enveloppe Assurance Vie Ă©tant sans doute la plus connue aprĂšs livret A, juste informer cette personne qu’il y a des gestions pilotĂ©es en ligne Ă  frais bien moindre qu’un CGP et qui seront meilleurs juste par ce fait. Éventuellement de donner de simples exemples, sans rentrer dans le pourquoi du comment avec du jargon, la gestion pilotĂ©e Ă©tant faite pour Ă©viter d’avoir Ă  s’y plonger justement.

C’est pas gagnĂ© en tout cas ! On espĂšre que Cayas aura son petit effet, mĂȘme si je doute que beaucoup de ces personnes que ne veulent pas s’intĂ©resser un tout petit peu Ă  quelque forme d’investissement que ce soit poussent bien loin
 aussi ludique, didactique et bien foutu que soit Cayas

Mon espoir, c’est un changement de culture progressif.

  • Les pionniers un peu nerds comme vous s’intĂ©ressent Ă  Cayas parce qu’on essaie de dire des choses plus intĂ©ressantes que la moyenne, avec un angle sur l’allocation d’actifs et l’accomplissement de projets de vie.
  • Ils constatent que les outils de modĂ©lisation et les parcours pĂ©dagogiques qu’on propose permettent de rĂ©pondre Ă  ces questions difficiles de maniĂšre raisonnable pour un particulier. Leurs retours nous aident Ă  amĂ©liorer l’outil.
  • Ils en parlent Ă  un cercle de connaissances un peu moins nerd.
  • Cette nouvelle cohorte nous aide Ă  mieux cerner les besoins des « vrais gens Â» et Ă  dĂ©celer les levier qui font tilt pour s’intĂ©resser Ă  la finance personnelle (mon feeling est que notre approche centrĂ©e sur l’accomplissement de projets de vie est propice Ă  ça)
  • Rebelote plusieurs fois.

End game :

  • Une population plus Ă©duquĂ©e, capable de prendre le juste niveau de risque et dotĂ©e d’outils pour le faire sans se prendre trop le chou
  • Disparition graduelle des prĂ©dateurs financiers, pour ne garder que les conseillers qui apportent de la valeur, Ă  un juste prix, Ă  ceux qui en ont besoin.
  • Satisfaction d’avoir fait oeuvre utile (en ramassant de la thune au passage, j’assume).
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Je trouve ce simulateur un peu trop simpliste : il ne prend pas en compte l’investissement potentiel de la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l’achat (mensualitĂ©s, taxes, entretien
) et le loyer — souvent en faveur de ce dernier, sauf si on s’installe dans la Creuse :sweat_smile:

Cela dit, Ă  mes yeux, le principal intĂ©rĂȘt du crĂ©dit immo reste l’effet dâ€™â€œĂ©pargne forcĂ©e”. Dans la pratique, beaucoup dĂ©penseraient cette diffĂ©rence au lieu de l’investir
 sauf, probablement, les personnes prĂ©sentes ici :grinning_face_with_smiling_eyes:

Je recommande plutĂŽt ce simulateur, que je trouve plus complet :

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J’attends en effet cette leçon avec impatience. :sweat_smile:

En attendant, ma synthĂšse :
L’immobilier physique, un mal (souvent) nĂ©cessaire.

Voici les éléments qui nourrissent ma réflexion :

  1. La leçon Tetris − « Assemblons le puzzle » :

    Il n’y a pas que les actifs financiers dans la vie. La rĂ©sidence principale est un gros morceau du patrimoine de nombreuses personnes. Comment en tenir compte ?

  2. Dans une phase d’accumulation, je voix trois grands moyens de constituer un capital qui a des chances de complĂ©ter un jour la retraite par rĂ©partition :
    ‱ Épargner une somme significative.
    ‱ PossĂ©der des parts de sa propre entreprise.
    ‱ Utiliser le levier.
    En France notamment, de nombreuses personnes parviendront difficilement Ă  exploiter les deux premiers moyens. L’immobilier est le moyen privilĂ©giĂ© d’utiliser le troisiĂšme, avec un levier trĂšs important, voire infini. Si on ne souhaite pas acheter sa rĂ©sidence principale, l’investissement locatif semble incoutournable dans certains cas.

  3. Une fois l’immobilier incorporĂ© dans un patrimoine, l’arbitrage peut ĂȘtre coĂ»teux, du fait des frais et du frottement fiscal. Faisant contre mauvaise fortune bon cƓur, Big ERN reconnaĂźt (SWR #36) qu’un parc immobilier bien maĂźtrisĂ© peut aussi ĂȘtre un atout en phase de consommation, et discute diffĂ©rents scĂ©narios. Avec les Bogleheads, il n’hĂ©site pas cependant Ă  reconnaĂźtre que cet investissement est loin d’ĂȘtre passif.

  4. La leçon Inventaire − Faire ses classes semble pourtant exclure l’immobilier physique du portefeuille, dùs le premier critùre :

    On peut investir pour de vrai, facilement et pas cher.

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Oui, l’immobilier est trĂšs particulier parce que ça peut ĂȘtre un investissement avec un taux de levier absurde, mais oĂč le rendement est partiellement garanti par l’autoconsommation, oĂč la dette n’est pas aisĂ©ment exigible par le prĂȘteur et qui nous force Ă  assurer indirectement une partie de notre capital humain.

On tordra un peu la contrainte « pour de vrai, facilement et pas cher Â» pour lui faire un peu de place. :grin:

Le plus populaire des investissements est paradoxalement le plus complexe. La leçon immobilier du parcours « faire ses classes Â» sera une introduction, il faudra un parcours dĂ©diĂ© Ă  cette classe d’actif.

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