Stratégie de Portefeuille

Stratégie d'allocation ⚖️
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Bonjour,

Je viens ici pour vous exposer ma stratégie et mon ressenti sur l’allocation global de portefeuille, et discuter de la pertinence de mes choix, ainsi que prendre tout conseil.

Présentation rapide
J’ai 36 ans, marié avec 2 enfants, propriétaire de ma RP avec crédit en cours. J’ai toujours épargné mais pas sur les bons supports.
J’ai acheté ma 1ère RP dès que j’ai commencé à travailler, avec un crédit trop gros qui m’a empêcher de beaucoup épargner durant les premières années.
J’ai commencé à investir (sur le marché action) en 2018 avec des petites sommes, puis j’ai réellement repris en début 2023 avec un DCA plus important qui a augmenté au fil du temps.
Entre temps en 2019 j’ai vendu ma RP avec PV et j’en ai acheté une autre. La PV a fini sur différents supports qui composent mon allocation.

Immobilier (Hors RP)
J’ai des investissements locatifs mais je ne les compte pas dans mon allocation de portefeuille car je pense les vendre une fois que le cashflow deviendra négatif pour investir dans mon portefeuille.
Actuellement ma capacité d’endettement est maxé (plus de 40%) et je ne peux plus rien faire de ce coté.

Portefeuille
Mon allocation cible est repartie de la manière suivante :

  • 50% actions
  • 25% fond euro/obligation
  • 25% SCPI (en AV actuellement pour la fiscalité)

Je ne compte pas l’argent des livrets dans cette allocation, qui sont au minimum pour constituer mon épargne de précaution.

Dans les fait je ne suis pas loin de cette allocation, actuellement :

  • 49% action
  • 28% SCPI
  • 23 F€

Je pense pouvoir dévier jusqu’a 55%-60% actions mais pas plus par rapport à mon aversion aux risques.

Pourquoi ce choix ?
J’expliquerai la partie action plus tard, mais j’ai choisis les SCPI pour plusieurs raisons :

  • La corrélation avec le marché action est quasi nulle, ce qui fait une vrai diversification (plus qu’avoir 5 ETF actions par exemples).
  • Le rendement est plutôt intéressant (entre 4.5% et 5%)
  • Le couple Rendement/Risque est plutôt intéressant.

Pour la partie fond€ /obligation, pour le moment je n’ai que des fond en euros mais je compte prendre des ETF obligataires, je me renseigne encore sur ce véhicule d’investissement, même si je pense l’avoir bien compris grâce aux conseils de Legend.
Actuellement je chasse les primes AV et les bonus sur F€ qui sont très intéressants, la moitié de mes F€ sont sur du bonus avec une cible de 4.5% sur 2025 et 2026. Je ferais tourner sur les AV pour en profiter.
Pour la partie obligataire, je pense partir uniquement sur des obligations d’états car elles sont plus décorrélé des actions que les obligations d’entreprise qui peuvent souffrir en cas de crise. Je pense partir sur un Aggregate Bond (le plus gros) hedgé en Euro.
Ma répartition en devise serait de 50% Dollars et 50% Euros

Le but étant d’avoir 3 actifs qui sont complètements décorrélés pour amortir les chutes.

Partie action
Je suis partie sur une répartition de 80% S&p500 et 20% Nasdaq. Je suis conscient que le Nasdaq possède les mêmes entreprises que le S&P500 mais c’est une conviction personnelle sur les entreprises de croissances et la Tech. Le but étant de profiter du rendement du Nasdaq mais en restant prudent donc uniquement 20%.
A voir si dans plusieurs années je passe 100% S&p500 ou si je reste comme ça.

Pourquoi 100% US
Conviction personnelle, je pense que les plus grosses entreprises sont la bas et que ca va durer encore longtemps. Les americains sont Pro business et je pense que ca restera comme ça.
Je n’ai pas confiance dans les emmergants, à cause de l’instabilité politique qu’ils ont.
Quand à l’Europe, j’ai longtemps hésité, mais les bourses Europeenne sont tres correlés à celle des US avec un rendement moindre sur les dernières années (à part 2025) mais je ne pense pas que sur le long terme l’Europe pourra battre les US.
J’aurais pu prendre un ETF World pour simplifier mais pour les mêmes raisons que j’ai évoqué plus haut, je pense que le S&P 500 fera mieux sur le longterme pour un risque pas forcément plus élevé.

Qu’en pensez vous ?

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Intéressant ! Tu devrais créer un journal de bord dans la section dédiée.

Question de novice,

Lorsqu’on parle d’allocations, certains raisonnent sur le patrimoine financier only et d’autres raisonnent sur le patrimoine global…
C’est un peu confusing…

Quand tu dis 50/25/25, on a l’impression que tu es plus faiblement exposé à l’immo, mais en fait tu as ta RP et tes invests locatifs que tu exclus mais qui rajoutent une couche.

N’y a-t-il pas une convention à respecter pour définir le système isolé afin de ne pas se fourvoyer dans son analyse ?

Perso j’ai tendance à considérer la globalité du patrimoine pour avoir l’exposition réelle.

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Alors personnellement je ne considère pas ma RP dans mon allocation de portefeuille car je ne compte pas la vendre et si je dois la vendre j’en rachèterais une autre. Ça ne rapporte pas d’argent, je considère ça comme de la sécurité (un toit qui doit etre payé avant la retraite pour etre plus confortable).

Concernant l’immo locatif je fais la distinction du patrimoine global ou j’inclus l’immobilier locatif et le portefeuille financière ou il n’est pas compté dedans.

A titre indicatif, actuellement, le patrimoine global hors RP représente :

  • 38,6% immobilier locatif
  • 30% action
  • 16.7% ScPI
  • 14,6% F€

Je préfère les séparer car la liquidité n’est pas la même (je precise que j’ai les SCPI en AV donc c’est liquide). Si je dois vendre un bien immo j’en ai pour plusieurs mois. Et comme je le précise le bénéfice ira sur le portefeuille financier.
Je ne peux pas encore le dire avec certitude, mais je ne pense pas racheter de bien immo lorsque j’aurais vendu ce que je possède actuellement.

Mon raisonnement ce fait donc uniquement sur le portefeuille financier

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Très clair merci, tu as probablement raison de procéder de la sorte. A la base je raisonnais comme toi, mais sur les forums, les gens comptaient tout donc je me suis aligné pour parler le même langage en échangeant allocation.
A noter qu’il y a aussi les crédits immo en cours à déduire si on incluait tout…

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On va bientôt faire la peau à cette erreur de comptabilité dans le parcours sur les classes d’actifs.

Tu as un besoin : avoir un toit. Ce besoin peut être rempli en étant locataire ou propriétaire. Soit tu payes quelqu’un pour ce service, soit tu renonces à louer un bien qui t’appartient pour te livrer ce service. Dans les deux cas, cela revient à payer un loyer : à un tiers ou à toi-même (et sans subir de fiscalité sur ce revenu).

Il y a avantages et des inconvénients à louer tout comme à être propriétaire, mais fondamentalement tu as une dépense de logement sous-jacente similaire, avec deux façons différentes de t’en acquitter. Si on veut faire de la finance proprement, il faut tenir compte de l’immobilier de jouissance tout comme de l’immobilier locatif. Savoir si tu consommes plus d’immobilier que de raison (une baraque trois fois trop grande, des résidences secondaires…), c’est un autre sujet.

En comptant ton immobilier à ton patrimoine ET le loyer d’un bien équivalent à tes dépenses, tu peux prendre de meilleures décisions sur ton patrimoine financier et piloter le risque global. Par exemple :

  • Pour un même niveau de volatilité, quelqu’un qui a 900 k€ d’Euros d’immobilier (nets de dette) et 100 k€ de patrimoine financier n’aura pas la même répartition actions/obligations que quelqu’un qui a 1 000 k€ d’actifs financiers.
  • Ta dette immobilière accroît le risque de ton portefeuille global : il faut en tenir compte dans ton allocation.
  • Acheter des SCPI alors qu’on a déjà une grosse partie de son patrimoine dans sa RP, c’est avoir un portefeuille incroyablement concentré en immobilier.
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Je ne vois pas pourquoi la dette immobilière accroit le risque, sur le locatif oui je suis d’accord mais sur la RP non. La encore il y a les garants, assurance GLI, Visale, etc… (testé aussi).
Niveau tarif des biens, je suis en station balnéaire donc beaucoup de demandes et peu d’offres (d’ou la faible rentabilité si on ne loue pas en saisonnier)

Sur la RP, si j’ai un accident, l’assurance prend en charge la totalité de crédit (testé et approuvé malheureusement) durant l’arrêt. Si je meurs le pret est payé en totalité par l’assurance.
Niveau boulot couple de fonctionnaire donc aucun risque de perte d’emploi. C’est plutôt sur et prévisible car la mensualité est toujours la même.

Si on compte la RP dans l’allocation, chaque propriétaire aurait 80-90% d’immo (edit je viens de faire le calcul ca fait 87% d’immo hors dettes si j’inclus RP, locatif, SCPI et 79.1% si j’enlève la dette

Je suis d’accord sur le fait d’être trop concentré en Immo, c’est pour ça qu’a la vente des appartements, les fonds seront investis uniquement sur le portefeuille financier

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Bien sûr, la dette immobilière est moins risquée que d’autres formes de dette : elle ne peut pas être appelée tant que tu règles les mensualités et on peut l’assurer.

Toutefois, la dette accroît l’impact des variations du prix du bien sur ton capital. Ton patrimoine global devient plus volatil.

Imaginons que tu possèdes 30 k€.

  • Tu achètes une baraque valant 200 k€, tu empruntes 180 k€.
  • Tu as alors 200 k€ de baraque, 10 k€ de cash et 180 k€ de dette, plus ou moins équivalent à -170 k€ de cash. Toujours 30 k€ de capital (je t’ai offert les frais de notaire & cie, sympa non ?).
  • Le marché se prend -20% juste après. Ta baraque vaut 160 k€ et tu as toujours -170 k€ de cash. Ton patrimoine est de -10 k€. Tu as eu une variation de -40 k€ sur ton patrimoine net, soit - 133%.

Sacré effet multiplicateur, n’est-ce pas ?

Dans ce cas, ton patrimoine serait devenu négatif, tu n’aurais plus la liberté de céder cette baraque. Bien sûr, si la charge d’emprunt est raisonnable par rapport à tes revenus et ton travail stable (c’est ton cas), ce n’est pas trop grave. Un peu comme un crash boursier quand tu as des décennies devant toi. Mais ça pique quand même.

L’impact du risque qui se concrétise, c’est avant tout une perte de latitude pour faire ce que tu veux dans la vie.

Comme tu l’as dit, votre risque patrimonial global est faible parce que vous êtes fonctionnaires et jeunes, ce qui vous permet de prendre de gros risques sur vos actifs financiers et immobiliers. C’est encore un truc dont on va parler bientôt : vous avez un capital humain très prévisible et vous avez raison d’en tenir compte pour investir. Et ça peut se quantifier, mais dans ce cas il faut tout compter, y compris ta RP ! :grin:

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Je vois ce que tu veux dire mais dans ce cas la comment on compte la RP ? Car comme je l’ai dis dans mon message précédent elle représente une grosse partie du patrimoine total.
Je doute qu’un jour ma partie action puisse etre égale à la valeur de ma RP et j’investi 100% de mon epargne sur la partie action depuis pas mal de temps

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On la compte comme n’importe quel bien immobilier : tu estimes son rendement (le loyer net qu’elle te permettrait de collecter si tu la louais), une volatilité en fonction de là où tu te trouves (à la louche, hein, ça suffit) et une valeur de marché (ce que tu toucherais si tu la vendais - hors remboursement de la dette).

Tu te sers de ces hypothèses pour calculer une allocation d’actifs optimale compte tenu de ton immobilier et de ta carrière probable. Comme tu as déjà une tartine d’immobilier et que tu es jeune, l’optimisation te dira probablement que tu peux avoir un portefeuille financier très agressif (comme le tien). Ce qui limitera le risque que tu prendras effectivement sur ton portefeuille, ce sera probablement tes projets à moyen terme et ta capacité psychologique à voir -50% écrit en lettres de sang sur ton PEA…

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Pour l’immo locatif, je calcule le TRI avec une estimation de vente au prix d’achat et une estimation avec PV légère plutot pessimiste et je regarde le cashflow mais c’est juste pour le rendement. Concernant l’allocation je calcule juste prix de vente - dette pour avoir une idée de la valeur a un temps t, pas de prise en compte du loyer ni du cashflow

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Si tu veux tenir compte du fait que tu possèdes de l’immobilier pour définir ton allocation, il est préférable de calculer ton allocation brute pour déterminer le rendement et le risque global, puis de calculer l’effet de la dette : elle multiplie le rendement (aux intérêts près) et aussi le risque en proportion du taux de levier (valeur brute / nette de dettes).

Cela te permet de calculer l’Utilité du patrimoine (donc en tenant compte de ton aversion au risque), que tu cherches à maximiser en faisant bouger l’allocation de ton patrimoine financier. C’est des considérations qu’on va aborder dans le parcours pédagogique, juste après la présentation des classes d’actifs.

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Bah du coup tu m’as mis le doute, j’en tenais pas compte mais ton raisonnement pour en tenir compre se tient donc je suis un peu dans le flou haha

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Attention aux garanties. J’ai un exemple de proches qui n’ont pas été remboursées parce que l’assureur a contesté l’application d’une clause du contrat liée aux sports/activités extrêmes.

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Mouahaha, c’est mon plan diabolique.

Blague à part, tu me sembles déjà agir sur ton portefeuille financier en tenant compte de ton capital humain et de ton locatif : ton allocation ne me paraît pas déconnante vu les quelques informations que tu as données.

L’optimisation des allocations est une technique assez permissive, il y a une plage de risque relativement étendue sur laquelle l’Utilité de ton portefeuille est proche du maximum.

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Personnellement on a pas eu de soucis sur 2 dossiers d’accident, les 2 fois en délégation d’assurance.
Après si on peut eviter de s’en servir il vaut mieux etre en bonne santé

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Je me faisais exactement la même réflexion…

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Oui après une allocation ça s’ajuste avec le temps et l’expérience. J’ai pas mal réfléchi sur la mienne et pour le moment cela me convient. Il faut juste eviter de bouleverser sa stratégie trop souvent en fonction des émotions du moment

J’ai la chance (ou pas) de connaitre nos revenus futures (grilles et indices) ce qui me permet de bien me projeter et pouvoir faire des simulations

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Oui après coup je suis d’accord aussi, meme si comme je l’ai dis je comptais pas ma RP dans mon patrimoine. Je suis toujours en reflexion sir ce sujet d’ailleurs.

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Ne pas tenir compte de la RP dans le patrimoine, ça revient à la considérer comme un énorme matelas de sécurité particulièrement peu liquide.
Sans compter que tant qu’elle n’est pas payée, et d’autant plus vrai dans les premières années, c’est du levier (comme l’explique très bien @vincent.p)

Et même s’il y a peu de risque vu ta situation, il n’est pas nul.
Je ne te souhaite pas d’être dans un cas où tu te retrouves à devoir vendre, mais admettons que ça arrive et que tu te mettes à louer quelques années. Le cash qui résulte de la vente rentre bien dans ton patrimoine, non ?
On peut aussi réfléchir par l’angle « succession » de la même manière.

Par ailleurs, l’administration fiscale la considère clairement dans ton patrimoine :slight_smile:

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Si je me met a louer, le cash qui sort n’est plus dans mon patrimoine.
Je vais la considérer dans mon patrimoine global c’est sur mais je vais pas forcément en tenir compte dans mon allocation de portefeuille financier. Alors que l’immo locatif lui va dorénavant être considéré pour faire l’allocation de mon portefeuille financier (trop d’immo du coup en prenant le locatif + SCPI meme sans compter la RP)